Comment [investir dans l’immobilier] avec l’assurance-vie ?

Une stratégie flexible et performante

L’assurance-vie est souvent perçue comme un simple produit d’épargne, principalement utilisé pour remplir des objectifs (préparation de la retraite, épargner, préparation des études des enfants…) ou transmettre un capital à ses héritiers. Mais le placement dans une assurance-vie peut également devenir un outil puissant pour diversifier ses investissements, notamment dans l'immobilier.

Pourquoi envisager l’immobilier dans une assurance-vie ?

L’investissement immobilier est un pilier traditionnel de la constitution de patrimoine. Il est prisé pour sa capacité à générer des revenus réguliers (via la location), tout en offrant un potentiel de valorisation du capital sur le long terme. L'assurance-vie, de son côté, offre une souplesse unique dans la gestion de son épargne avec, en prime, une fiscalité très avantageuse, surtout après 8 ans de détention.

En combinant ces deux types de placements, il est possible de tirer parti des atouts de l’immobilier tout en profitant des avantages fiscaux et de la flexibilité d’une assurance-vie. L’un des principaux intérêts de cette approche est de pouvoir diversifier ses placements immobiliers sans passer par l’achat direct d’un bien, souvent lourd en termes de gestion et de fiscalité.

Les différentes options pour investir dans l’immobilier via une assurance-vie

Investir dans l’immobilier par le biais d’une assurance-vie peut se faire de plusieurs manières. Chaque option offre des caractéristiques spécifiques, tant en termes de rendement que de niveau de risque.

1. Fonds euros immobiliers : la sécurité avant tout

Les fonds en euros sont traditionnellement plébiscités pour leur sécurité, car ils offrent une garantie du capital. Mais depuis quelques années, certains contrats d’assurance-vie proposent des fonds euros immobiliers, qui investissent une partie de leurs actifs dans de l’immobilier.

Principales caractéristiques des fonds euros immobiliers :

• Sécurité du capital : comme tout fonds en euros, les fonds euros immobiliers garantissent le capital investi. Cela signifie que même si les marchés connaissent des turbulences, vous ne risquez pas de perdre votre investissement initial.
• Rendement plus attractif : en raison de leur exposition partielle à l’immobilier, les fonds euros immobiliers offrent un rendement cohérent mais sont assujettis aux variations des marchés immobiliers.
• Liquidité réduite : contrairement aux fonds en euros classiques, la liquidité des fonds euros immobiliers peut être un peu plus contrainte. Il peut y avoir des délais pour récupérer son argent, ou des restrictions sur la disponibilité des fonds.

2. Supports en unités de compte investis en immobilier : plus de rendement, plus de dynamisme

Contrairement aux fonds en euros, les unités de compte (UC) ne garantissent pas le capital. En revanche, elles offrent un potentiel de rendement plus élevé. Voici les principales unités de compte dédiées à l’immobilier :

I. SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les SCPI sont des structures qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acheter des biens immobiliers locatifs (bureaux, commerces, résidences, etc.). Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers.

• Avantages : la SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à s’occuper de la gestion des biens. De plus, elle offre une diversification importante, car elle investit dans un large portefeuille de biens.
• Inconvénients : le capital n’est pas garanti et la liquidité des parts de SCPI peut être limitée. En cas de besoin urgent de liquidités, il peut être difficile de vendre ses parts rapidement.

II. OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

Les OPCI investissent à la fois dans des biens immobiliers et dans des actifs financiers liés à l’immobilier (actions de sociétés foncières, obligations). Ce mélange permet une meilleure liquidité que les SCPI et une plus grande diversification des actifs.

• Avantages : meilleure liquidité que les SCPI, possibilité de valorisation à la fois des actifs financiers et immobiliers.
• Inconvénients : comme pour les SCPI, le capital n’est pas garanti et les rendements peuvent fluctuer en fonction des marchés financiers et immobiliers.

III. SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Les SCI sont souvent utilisées dans le cadre familial pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. En assurance-vie, elles permettent d’investir dans des projets immobiliers spécifiques tout en mutualisant les risques et la gestion.

• Avantages : flexibilité de gestion, possibilité d’investir dans des projets immobiliers bien ciblés.
• Inconvénients : comme pour les SCPI et OPCI, le capital n’est pas garanti et la valorisation dépend de la gestion des actifs immobiliers.

3. Investir dans une SCI via une assurance-vie

En investissant dans une SCI à travers une assurance-vie, vous combinez deux stratégies patrimoniales : la gestion collective d’un patrimoine immobilier et les avantages fiscaux de l’assurance-vie.

Pourquoi opter pour une SCI dans une assurance-vie ?

• Gestion collective et professionnelle : la SCI permet de mutualiser les investissements et de bénéficier d'une gestion professionnelle, évitant ainsi les tracas liés à la gestion directe d’un bien immobilier.
• Transmission facilitée : les parts de SCI peuvent être transmises aux héritiers plus facilement et à moindre coût fiscal, ce qui est un avantage non négligeable en matière de succession.
• Flexibilité : les SCI offrent une souplesse dans la gestion des actifs et dans la répartition des revenus.

Comment choisir le bon investissement immobilier dans une assurance-vie ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient le mieux via une assurance-vie :

1. Profil de risque

• Investisseurs prudents : si vous préférez sécuriser votre épargne, les fonds euros immobiliers sont une bonne solution car ils garantissent le capital.
• Investisseurs dynamiques : si vous êtes prêt à accepter une part de risque pour bénéficier de rendements potentiellement plus élevés, les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI) sont plus adaptées.

2. Horizon de placement

• Court terme : les fonds euros sont recommandés pour ceux qui souhaitent avoir une disponibilité rapide de leurs fonds.
• Moyen à long terme : les SCPI, OPCI et SCI nécessitent un horizon de placement plus long pour optimiser les rendements. Ils sont donc à envisager pour des projets de long terme.

3. Objectifs financiers

• Revenu régulier : les SCPI sont parfaites pour générer des revenus locatifs réguliers sous forme de loyers.
• Valorisation du capital : si vous visez la plus-value à long terme, les OPCI et certaines SCI peuvent offrir des opportunités intéressantes.

4. Sensibilité à la fiscalité

L’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention, notamment grâce à l’exonération partielle des gains. En investissant dans une SCI via l’assurance-vie, vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux lors de la transmission du patrimoine.

Pourquoi investir dans l'immobilier via une assurance-vie ?

En conclusion, l'assurance-vie est un outil puissant pour investir dans l'immobilier de manière diversifiée, tout en profitant d'avantages fiscaux et de flexibilité. Que vous soyez un investisseur prudent ou plus dynamique, il existe des solutions adaptées à votre profil : fonds euros immobiliers, SCPI, OPCI ou encore SCI. Chaque option présente des avantages spécifiques en termes de rendement, de gestion des risques et de fiscalité.